La Factibilidad de Uso de Suelo es el documento emitido por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro de la Ciudad de Buenos Aires que certifica que, según el Código Urbanístico, la actividad comercial que querés desarrollar está permitida en la dirección de tu local.
Es el primer trámite que deberías hacer antes de firmar un contrato de alquiler.
Si alquilás un local sin factibilidad y después descubrís que no podés poner un bar porque la zona es estrictamente residencial, habrás tirado meses de alquiler y reformas.
Aquí explicamos paso a paso cómo solicitarla.
¿Qué es el Código Urbanístico de CABA (CUR)?
El Código Urbanístico (Ley 6.099) divide la Ciudad de Buenos Aires en Unidades de Sustentabilidad de Altura (US) y Distritos Urbanos (R, C, AP, AU, E, UE, etc.).
Cada una de estas zonificaciones permite ciertos usos (residencial, comercial, industrial, servicios) y prohíbe otros.
Por ejemplo:
- Zona Residencial (R): Permite comercios de cercanía (kioscos, almacenes, peluquerías) pero con limitaciones de superficie (máximo 200 m²) y horarios restrictivos. Prohíbe bares con música, discotecas, talleres mecánicos ruidosos.
- Zona Comercial (C): Permite cualquier actividad comercial, sin límite de superficie, pero con control de impacto ambiental. Ideal para avenidas comerciales (Santa Fe, Corrientes, Rivadavia).
- Zona Industrial (I): Permite fábricas, depósitos, logística. Prohíbe viviendas y comercios chicos.
- Distritos Especiales (AP, AU, etc.): Tienen regulaciones adicionales (ej: Distrito de las Artes, Distrito Tecnológico).
¿Cuándo necesito la Factibilidad de Uso de Suelo?
Siempre que quieras:
- Abrir un local comercial nuevo (cualquier actividad).
- Cambiar la actividad de un local ya habilitado (ej: tu local estaba habilitado como librería y querés convertirlo en bar).
- Ampliar la superficie de tu local (si aumentás metros cuadrados, puede cambiar la categoría de uso).
- Regularizar un local que ya existe pero sin habilitación (la factibilidad es el punto de partida).
Documentación necesaria para solicitar la factibilidad
- Formulario de solicitud (completable online).
- Plano de ubicación del inmueble (se puede descargar desde BA Mapa o un croquis simple con la nomenclatura catastral).
- Título de propiedad o contrato de alquiler (si ya estás alquilando) o la oferta de alquiler (si estás por alquilar). No es obligatorio ser propietario para pedir la factibilidad, cualquier interesado puede hacerlo.
- Descripción detallada de la actividad: qué productos vendés, si hay elaboración, si hay música, horarios propuestos, cantidad estimada de empleados.
Procedimiento paso a paso para obtener la factibilidad (CABA)
Paso 1: Identificar la zonificación de tu dirección
Antes de presentar formalmente, podés hacer una verificación preliminar. Ingresá al Mapa Interactivo del Código Urbanístico en la web de BA Obras (www.buenosaires.gob.ar/obras).
Ingresá la dirección y el mapa te mostrará la US y el distrito.
Luego, descargá el "Cuadro de Usos" correspondiente a esa zonificación. Allí verás en qué categoría está tu actividad:
- Uso permitido (P): Habilitación automática.
- Uso tolerado (T): Permitido pero con ciertas condiciones (ej: solo hasta 100 m², solo hasta las 22 horas).
- Uso prohibido (X): No se puede bajo ningún concepto. Si tu actividad está aquí, desistí de esa dirección.
Paso 2: Solicitud online en TANGO Gestión
Creá un usuario en TANGO Gestión (o usá el que ya tenés). Dentro del sistema, buscá el trámite "Factibilidad de Uso de Suelo".
Completá el formulario con:
- Datos catastrales del inmueble (partida, circunscripción, sección, manzana, parcela). Estos datos los obtenés del título de propiedad o de la partida de ABL.
- Descripción de la actividad según el nomenclador municipal.
- Superficie del local (en metros cuadrados).
- Adjuntar el plano de ubicación (PDF).
Paso 3: Pago de la tasa de factibilidad
La tasa es fija y bastante baja: $5.000 a $10.000 según CABA 2025.
Se paga con VEP (Volante Electrónico de Pago) desde el mismo sistema.
Paso 4: Emisión del certificado de factibilidad
Una vez pagado, el sistema procesa tu solicitud. En 48 a 72 horas hábiles, emitirá un Certificado de Factibilidad de Uso de Suelo (PDF descargable).
Este certificado tiene una validez de 6 meses (tiempo suficiente para que hagas la habilitación comercial).
El certificado dice textualmente: "La actividad XXX es PERMITIDA / TOLERADA / PROHIBIDA según Código Urbanístico para la dirección YYY".
¿Qué hago si la factibilidad es negativa (prohibida)?
Tenés dos opciones:
- Buscar otra dirección (lo más recomendable).
- Solicitar una excepción mediante un trámite de "cambio de zonificación" o "permiso especial por distrito". Esto implica presentar un proyecto ante la Comisión de Planeamiento Urbano (ex Concursos y Distritos), pagar estudios de impacto urbano, y esperar 6 a 12 meses. Solo viable para grandes inversiones (supermercados, estaciones de servicio, centros comerciales). Un comercio chico no justifica este gasto.
¿Qué pasa si la factibilidad es tolerada?
Si la actividad es "tolerada", significa que está permitida pero con condiciones específicas.
Por ejemplo:
- Horario máximo de funcionamiento (ej: de 8 a 22 h).
- Superficie máxima (ej: hasta 150 m²).
- Prohibición de actividades ruidosas (música, máquinas).
- Distancia mínima a escuelas/hospitales (ej: 100 m).
En la habilitación comercial posterior, deberás demostrar que cumplís esas condiciones. Si no las cumplís, la habilitación será rechazada aunque tengas factibilidad positiva.
Factibilidad de Uso de Suelo para otras provincias
En Provincia de Buenos Aires, el organismo es el Ministerio de Infraestructura y Servicios Públicos (cada municipio tiene su propio código urbano).
En Córdoba, el trámite se hace ante el Colegio de Arquitectos. En todos los casos, el principio es el mismo: consultar antes de alquilar.
En municipios chicos del interior, podés ir personalmente a la Dirección de Planeamiento Urbano del municipio y pedir una constancia informal.
Consejo clave: Incluí en el contrato de alquiler una cláusula de rescisión sin penalidad si la factibilidad es negativa. Es un derecho que tenés como comerciante (art. 2 de la Ley de Alquileres Comerciales). El propietario no te puede obligar a alquilar un local que no se puede habilitar comercialmente.